2025年下半年中国房地产政策体系以“协同发力稳市场，构建发展新模式”为核心逻辑，中央与地方形成政策合力，通过需求端刺激与供给端优化的双向调节，推动市场预期修复与长效机制建设。中央层面，政府工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的总基调，从需求侧、供给侧、行业转型及新模式构建多维度部署，包括因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、盘活存量用地与商办用房、拓宽保障性住房再贷款使用范围等关键举措，形成系统性政策组合拳。地方层面则延续“因城施策”导向，2025年上半年全国130个省市累计出台362次稳市场政策，聚焦公积金优化、购房补贴、融资支持等六大方向，与中央政策形成呼应。
政策：协同发力稳市场，构建发展新模式
政策协同性体现在需求与供给两端的精准联动。需求端通过降低购房成本激活刚需与改善型需求，如5月1日起公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套5年期以上利率降至2.6%，深圳等城市将家庭公积金最高贷款额度提升至231万元，向首套房及多孩家庭倾斜；全国超80个城市推出购房补贴，武汉、杭州等地补贴力度最高达12万元。供给端则通过存量盘活与保障房建设优化市场结构，专项债收储成为重要抓手，全国已有超610宗闲置土地进入收储程序，总面积达2900万平方米，广东、四川等地率先发行专项债用于收储，其中广东2月发行约304亿元专项债专项用于存量土地收储，既化解库存压力，又为保障房提供房源。此外，6万亿元“白名单”项目贷款为保交楼提供资金保障，23个省份将其列入年度重点工作，形成“需求激活—供给优化—风险化解”的闭环政策逻辑。
政策工具
实施规模
典型案例/数据
政策效果
闲置土地收储
610宗闲置土地，总面积2900万平方米
全国范围
化解土地库存压力
专项债支持
发行专项债用于存量土地收储，广东单月发行304亿元
广东、四川等先行地区
为保障房提供房源支撑
保交楼资金保障
6万亿元"白名单"项目贷款，纳入23个省份年度重点工作
全国性资金支持计划
防范化解项目交付风险
政策类型
具体措施
覆盖范围/数据
政策目标
公积金政策优化
贷款利率下调0.25个百分点，首套5年期以上利率降至2.6%
全国范围
降低融资成本
公积金贷款额度
家庭最高贷款额度提升至231万元，向首套房、多孩家庭倾斜
深圳等重点城市
支持改善型住房需求
购房财政补贴
最高补贴12万元，部分城市结合房交会开展促销活动
武汉、杭州等超80个城市
直接降低购房成本
政策效果分化预期显著，不同能级城市呈现差异化路径。一线城市通过精准微调巩固市场韧性，北京优化郊区限购政策，上海土拍市场保持高热，政策重心转向存量效能释放与“保障房+好房子”双轨统筹，避免“一刀切”式调控。三四线城市则依赖专项债收储与房票安置等工具，如山东省加大“房票”优惠力度和覆盖范围，组织房交会促销，但在人口持续流出背景下，需求提振空间有限，存量土地和商品房收购加速推进，目标改善库存压力。这种分化源于城市基本面差异，一线城市凭借产业支撑与人口吸引力，政策边际效应更显著，而三四线城市需依赖存量消化与保障房转换实现市场平衡。
长效机制探索聚焦行业从“增量扩张”向“品质提升”转型，“好房子”标准的提出标志发展模式重构。2025年政府工作报告首次将“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”写入政策文件，5月1日《住宅项目规范》（“好房子”新国标）正式施行，推动房企产品策略升级。上海、北京等城市高端项目去化率超90%，印证市场对高品质住房的认可。政策层面同步配套土地与金融支持，住房城乡建设部要求各地加快“好房子”建设，完善标准规范，未来土地供应或向绿色建筑、智慧社区倾斜，重塑市场价值体系。同时，城乡融合发展政策持续推进，农村宅基地“三权分置”改革深化，闲置宅基地通过出租、入股等方式盘活，如浙江省激活闲置农房20余间，撬动农文旅融合发展，日均经营性收入达3万元以上，为城乡要素双向流动提供制度保障，助力构建房地产发展新模式。
改革类型
实施地区
具体成效数据
改革模式创新点
资格权跨村有偿调剂
浙江义乌
13个村调剂面积12811.08平方米，成交金额2.83亿元，最高单价3.29万元/平方米
市场化竞拍配置，赋予完整用益物权
闲置宅基地盘活利用
浙江全省
激活闲置农房20余间、集体房屋3幢，撬动农文旅融合，日均经营性收入超3万元
"宅基地改革+乡村建设"集成模式
有偿退出与权益实现
浙江新昌
激活闲置宅基地231幢，年增农户收入3984.2万元、村集体收入318.48万元，带动就业1000+人
"一宅三换"（换房/换钱/换票）模式
市场：分化中筑底，核心城市引领复苏
2025年下半年中国房地产市场呈现“分化中筑底、核心城市引领复苏”的鲜明特征。从整体格局看，核心城市凭借人口流入、产业支撑与政策红利成为市场“稳定器”，而三四线城市受人口流出与库存高企制约，调整周期持续延长，市场结构性差异进一步凸显。
1、市场复苏的结构性特征
一线及强二线城市在2025年上半年展现出强劲的复苏韧性。深圳楼市成交表现尤为亮眼，上半年新房二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8%。供应端收缩背景下，深圳新房住宅去化周期降至7.5个月，为近四年同期新低，优质项目去化率显著提升，如龙华鹏宸云筑二期去化率达92%、南山前海时代尊府去化率90%。上海市场同样表现超预期，1-6月全市一、二手住房累计成交1311万平方米，创2022年以来同期新高，同比增长17%，外环内76个新开盘项目中超65%认购比大于100%。这种复苏态势与人口流动趋势密切相关，取消户籍限制后，杭州、西安等城市出现购房热潮，人口持续向高能级城市聚集，进一步支撑了核心城市的住房需求。
指标
数值
同比增长
备注
一、二手住房累计成交面积
1311万平方米
17%
创2022年以来同期新高
二手住房成交套数
11.6万套
24%
单月成交连续9个月站在1.5万套荣枯线之上
新房住宅成交套数
2.54万套
基本持平
-
外环内新开盘项目认购比>100%占比
65%
-
共76个新开盘项目
在售项目日均成交面积
约1万平方米
38%
-
与之形成鲜明对比的是，多数三四线城市仍深陷调整泥潭。全国商品房销售数据显示，1-5月商品房销售面积同比下降2.9%，销售额下降3.8%，尽管降幅较2024年同期收窄，但市场复苏动力主要来自一线及强二线城市，深圳、广州商品住宅销售面积同比分别增长超30%和16%，而多数三四线城市在库存压力下需求持续不足。库存结构差异尤为显著，重点城市可售库存普遍下降，出清周期缩短，而三四线城市平均去化周期超过18个月，远超12个月的警戒线，部分城市甚至超过20个月，市场去库存压力巨大。
二手房与新房市场互动
二手房市场的活跃度提升成为核心城市楼市复苏的重要特征，其与新房市场的互动关系深刻影响着整体市场循环。2025年上半年，重点城市二手房成交占新房与二手房总套数的比例升至64%，对新房市场形成明显分流效应。以广州为例，二手房均价2.7万元/㎡，较新房价格低约30%，价格优势吸引了大量刚需群体。深圳二手房市场同样呈现“以价换量”特征，6月二手住宅成交均价降至4.93万元/㎡（近年新低），降价房源量突破3.45万套，推动上半年二手住宅成交29231套，同比增长36.6%。
尽管二手房对新房存在分流，但“卖一买一”的改善型需求链条逐步畅通，反过来带动了新房市场的结构性复苏。上海上半年二手住房成交11.6万套，同比大增24%，单月成交连续9个月站在1.5万套荣枯线之上，大量二手房交易释放的改善需求支撑了高端新房项目的去化。北京、成都等城市也呈现类似趋势，上半年二手房成交套数同比分别增长17.7%和超20%，二手房流动性的改善有效激活了整体市场循环。不过，二手房市场仍面临价格下行压力，百城二手房价上半年累计下跌3.60%，6月环比跌幅扩大至0.75%，连续38个月下跌，这种“量增价跌”的态势可能对市场信心修复形成一定制约。
土地市场信号意义
土地市场的分化格局进一步印证了核心城市的复苏动能，并预示着未来市场供应结构的调整方向。2025年上半年，核心城市土地市场热度显著回升，上海表现尤为突出，19幅宅地中有15幅溢价成交，7幅溢价率超30%，第五批次土拍中浦东曹路地块以41.68%的溢价率创近五年新高，且“溢价圈”从中心城区向远郊扩展。全国范围内，土地市场分化加剧，TOP20城市宅地出让金占全国比重升至66%-68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，而三四线城市土地成交持续缩量。
房企拿地策略的转变清晰反映了市场预期，头部房企普遍聚焦一线及强二线城市，TOP100房企拿地额同比增长33.3%，其中TOP10、TOP20房企拿地占比分别达55.3%和69.3%[13]。这种趋势预示着未来新房供应将向“高品质、高单价”方向倾斜，核心城市优质地块的竞争将推动产品升级，进一步加剧不同能级城市及同一城市内部的市场分化。以上海为例，下半年第六批次地块已公告，是今年地块最多、品质最优、货值最高的供应批次，未开拍已打破地价纪录，预计将带动新房市场向高端化、改善型方向发展。
总体来看，2025年下半年中国房地产市场将延续“核心城市引领复苏、三四线城市深度调整”的分化格局。核心城市凭借人口、产业与政策优势，在二手房流动性改善和土地市场回暖的支撑下，有望实现量价企稳；而三四线城市在人口外流与高库存压力下，调整周期将进一步延长，“以价换量”仍是主流策略。市场参与者需密切关注核心城市高品质新房供应与二手房价格走势，以及三四线城市库存化解政策的效果。
供应：控增量优存量，保障与市场双轨并行
2025年下半年中国房地产供应端呈现“控增量、优存量”的核心调整方向，同时通过保障房与商品房双轨并行机制优化市场结构，推动行业从规模扩张向品质提升转型。
供应端结构性优化方面，土地供应已从传统的增量扩张转向存量盘活与品质提升并重。全国商品住宅广义库存压力显著，2024年末广义库存面积（含已竣工未售、已开工未竣工未售及待开发土地可建面积）达120亿平方米，其中住宅库存占比超半数，中期库存消化周期攀升至7年，较2021年增长63%。
在此背景下，政策层面通过专项债收储与城市更新减少无效供给，例如广东省发行307亿元专项债回收闲置土地，北京、广东等地2025年土储专项债募资超百亿用于25个存量土地收储项目，预计全年可收储1.5亿平方米闲置土地，拉动库存消化0.35-0.65亿平方米。地方政府普遍控制新增土地规模，天津市2025年住宅用地供应330公顷，强调“严控规模”“以需定供”，推动城市更新与轨道交通沿线开发；天水市城区住宅用地中，城市更新、城中村改造等存量用地占比近半，反映土地利用方式向集约化转变。
存量盘活不仅限于城市，农村土地政策同步发力，2025年中央一号文件明确农村集体经营性建设用地可直接入市，宅基地使用权通过出租、入股等方式盘活，如即墨区供销社通过“房屋托管+产业运营”模式盘活闲置农房19处，河南信阳通过“主理人+小院”模式激活12万余处闲置宅基地，带动3万群众就业，人均年增收约2.1万元。全域土地综合整治通过农用地与建设用地整理减少建设用地12万亩，进一步优化土地开发利用结构，为长期供需平衡奠定基础。
保障房与商品房协同发展方面，保障房体系加速补位刚需市场，同时通过“限户型、限价格”机制避免对商品房市场冲击。地方层面，湛江市2025年计划筹建保障性租赁住房2133套，户型严格控制在70平方米以下；郑州市7月推出1999套精装修保障房，价格约为市场价50%，直接面向刚需群体。多地推进收购存量商品房转化为保障房，如湛江明确“推动收购存量商品房用作保障性住房”，2025年或成为存量房收储“大年”，此举既能快速增加保障房供给，又能缓解商品房库存压力。
从供应规模看，西安市2025年计划供应保障房2.11万套，六盘水市计划筹集保障性租赁住房1714套，西双版纳州计划供应343套保障性租赁住房，保障房已成为住房供应的重要组成部分。通过限定户型（如湛江≤70㎡）和价格（如郑州五折定价），保障房主要满足基本居住需求，与商品房形成差异化供给，逐步构建“保障保基本、市场供多元”的双轨制市场结构。
房企风险与转型方面，供应端调整倒逼行业格局重塑与产品升级。在“好房子”导向下，新增商品房供应呈现“量少质优”特征，政策推动房企从“规模竞争”转向“品质竞争”，如北京平原多点地区试点高品质住宅，上海、天津等核心城市通过优质地块供应吸引头部房企。房企拿地集中度提升，中小房企因资金压力和市场空间压缩加速退出，行业资源向头部企业集聚。
产品层面，绿色低碳与功能复合成为新趋势，农村住宅推广工程竹、装配式冷弯薄壁型钢等低碳材料，工程竹住宅全生命周期碳排放量较钢筋混凝土低30.4%；城市更新项目注重功能融合，如上海金山区漕泾镇改造闲置农房打造“数字游民国际村”，融合滨水工位、荷塘工位等多元场景，反映房企在产品创新与场景营造上的探索。这种转型不仅降低了房企风险，还提升了住房供给质量，适应市场从“有没有”向“好不好”的需求转变。
需求：改善型主导，新动能与约束并存
2025年下半年中国房地产市场需求结构呈现显著变化，改善型需求已成为主导力量，同时新需求动能与多重约束因素相互交织，共同塑造市场格局。需求升级与分化特征突出，改善型需求的核心驱动力源于“住房从有到好”的转变，居民对居住品质的要求全面提升，包括层高、隔音、社区配套、绿色建筑及智能家居等“好房子”要素，这些已成为产品差异化的核心竞争力。
市场数据显示，2025年1-6月重点30城中，90-120平方米户型成交占比稳定在40%左右，120-144平方米户型占比首次突破30%，两者合计占据市场超七成份额；上海、南京、长沙等21个城市120-144平方米改善型产品成交占比提升超3个百分点，高端改善项目成为支撑新房价格的核心力量。与之相对，刚需群体受收入约束明显，聚焦低总价、小户型产品，如天津楼市小阳春期间100-200万价格区间的“书包房”成交火爆，青岛等城市30万元左右的小户型商品房总价仍远超普通农民家庭承受能力，市场呈现“两极化”特征。此外，人口结构变化对需求形成长期约束，未来20年中国人口预计减少约2.4亿人，5年后每年减少1000万以上，青壮年人口比重下降将进一步降低购房能力。
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